Az elbirtoklás kizártsága – avagy mikor nem lehet elbirtokolni?

Az elbirtoklás kizártsága, vagyis azok az esetek, amikor nem lehet elbirtokolni, számosak. Ezek között említendő:

• Amikor egy személy bűncselekmény által jut a dolog birtokához.

• Amikor egy személy aljas vagy erőszakos módon jut a dologhoz.

• Amikor az elbirtoklás egy földdarab egy darabjára vonatkozik, a föld azonban nem felosztható.

Vagyis, ha az a kérdés, mikor nem lehet elbirtokolni és fenti három eset közül egy fennáll, az elbirtoklás kizártsága megvalósul. Nézzük, milyen megfontolás húzódik a fenti szabályozás mögött!

A szabályozás alapja

 
Mindannyian hallottuk az „amíg az én tetőm alatt vagy, addig az én szabályaim szerint élsz” elvét. És bár tinédzser korban ez a felfogás nagyon kellemetlen tud lenni, mégis jó összefoglaló az ingatlantulajdonlással járó jogokba.
Fontos látni, hogy a tulajdonlás összetett jelenség. Annak, akinek tulajdonosi érdekeltsége van egy ingatlanban, az adott ingatlanhoz fűződő jogai sokrétűek, és sok minden befolyásolhatja ezeket a jogokat.
Az ingatlantulajdonlással kapcsolatos jogok öt kötegből állnak össze: birtoklási jogból, ellenőrzési jogból, kizárási jogból, élvezeti jogból és rendelkezési jogból.

Hogyan érdemes elképzelni a tulajdonlással kapcsolatos jogokat?

 
Gondoljon a jogaira úgy, mint egy fürt banánra. Minden banán az öt jog egyikét képviseli.
Ha az Ön otthona zálogjog, teher vagy megosztott tulajdon nélkül áll, teljes mértékben birtokában van. A birtoklás itt a ház egészére és az öt jog mindegyikére kiterjed.
Ha azonban jelzálogkölcsönt vett fel az ingatlan megvásárlásához, előfordulhat, hogy meg kell osztania az egyik banánt a hitelezővel. Miután kifizette a kölcsönt, a hitelező visszaadja a banánját. Vagy ha az otthon egy befektetési célú ingatlan, amelyet bérbe ad, akkor a bérlője megtarthat néhány banánt, amíg ott él.
Lényegében, ha Ön egy lakás tulajdonosa, előfordulhat, hogy Önön kívül más is birtokába kerülhet. Így előfordulhat, hogy nem mindig rendelkezik mind az öt joggal– vagyis a fürt banánnal. Még akkor sem, ha Ön az otthon tulajdonosa.
Most pedig nézzük meg az öt jog mibenlétét!

A birtoklás joga

 
A birtoklási jog meglehetősen egyszerű; csak az ingatlan birtoklásához vagy birtoklásához való jogra utal. Ha Ön a tulajdonjog tulajdonosa, akkor egyben az ingatlan törvényes birtokosa is.

Az irányítás joga

 
Ebben az esetben ölt testet „az én házam, az én szabályaim” elve.
Az ellenőrzés joga az Ön joga az ingatlan használatához vagy használatának ellenőrzéséhez. Ez magában foglalhat olyan dolgokat, mint például az ingatlan felújítása vagy módosítása. Ebbe a körbe tartozik a vendégek meglátogatása is, vagy az ingatlan bérbeadása bevételszerzés céljából.
Az irányítás joga azonban nem totális. Egyes, magasabb rendű szabályok bizonyos korlátokat szabhatnak. Például előfordulhat, hogy nem festheti ki különös színre a házát, ha egy önkormányzati rendelet úgy rendelkezik.

Az élvezet joga

 
Háztulajdonosnak lenni nagyon szórakoztató lehet. Az ingatlan tulajdonosaként pedig joga van ehhez a szórakozáshoz.
Az élvezeti jog jogot ad arra, hogy jogszerűen élvezze tulajdonát, ahogy jónak látja. Dönthet például úgy, hogy otthonában bulit rendez – feltéve, hogy nem szegi meg a helyi zajszabályozást.

A rendelkezés joga

 
A rendelkezési jog jogot ad az ingatlan feletti „rendelkezésre”. Ez azt jelenti, hogy jogában áll eladni, vagy más módon átruházni a tulajdonjogát valaki másra.
Ha zálogjoggal rendelkezik az ingatlanon, ez megnehezítheti az eladást. Ha jelzálogjoggal rendelkező lakást ad el, akkor az eladásból származó bevételből ki kell fizetnie a fennmaradó kölcsönt.

A kizárás joga

 
Ha azt látjuk egy klubhelyiség előtt kiírva, hogy nőknek tilos a belépés, a kizárási jogával él a tulajdonos. Ezzel a joggal Ön megmondhatja, ki teheti be és ki nem teheti be a lábát az ingatlanába.
Ez a jog bizonyos körülmények között korlátozható. Például egy rendőr behatolhat az otthonába az Ön engedélye nélkül is.